2억 5천만 원 강남 오피스텔이 2천만 원? 경매의 함정과 전세 사기 피하는 법

 

 

 

안녕하세요! 똑똑한 부동산 정보를 전해드리는 블로그입니다.

최근 유튜브에서 아주 흥미로운 영상을 하나 발견했습니다. 강남역과 신논현역 사이, 그야말로 '노른자 땅'에 위치한 오피스텔이 경매에 나왔는데, 그 가격이 무려 2,190만 원이라는 겁니다.

원래 감정가만 해도 2억 5,600만 원에 달했던 이 오피스텔이 어쩌다 이런 가격까지 떨어졌을까요? 혹시 이건 일생일대의 기회일까요, 아니면 우리가 모르는 위험한 함정이 숨어있는 걸까요? 오늘 포스팅에서 그 비밀을 파헤쳐 보겠습니다.

12번 유찰된 강남 오피스텔, 겉보기엔 '대박'

영상에 소개된 매물은 강남의 핵심 상권에 위치한 스튜디오 타입의 오피스텔입니다. 누구나 탐낼 만한 위치죠. 하지만 이 매물은 무려 12번이나 유찰(경매에서 아무도 사지 않아 무산되는 것)을 거듭하며 가격이 폭락했습니다.

• 최초 감정가: 2억 5,600만 원
• 현재 경매가: 2,190만 원

90% 이상 폭락한 가격만 보면, 당장이라도 달려가서 계약하고 싶은 마음이 굴뚝같을 겁니다. 하지만 부동산 전문가 양재시 님은 이 매물이 절대 낙찰받아서는 안 되는 위험한 매물이라고 경고합니다. 그 이유는 바로 '보이지 않는 빚' 때문입니다.

숨겨진 진실: 낙찰받는 순간 5억 원의 빚더미에!

이 오피스텔에는 우리가 반드시 확인해야 할 두 건의 임대차 계약이 숨어있었습니다.

1. 선순위 임차인 A: 2021년, 2억 7,000만 원에 전세 계약. (대항력 및 확정일자 보유)
2. 후순위 임차인 B: 이후 2억 5,000만 원에 추가 전세 계약.

이게 무슨 의미일까요? 경매에서 낙찰자는 단순히 집만 사는 것이 아니라, 그 집에 얽힌 권리관계(빚)도 함께 떠안아야 하는 경우가 있습니다. 이 경우가 바로 그렇습니다.

선순위 임차인 A는 법적으로 보증금을 보호받을 수 있는 '대항력'을 갖추고 있습니다. 따라서 새로운 집주인(낙찰자)은 임차인 A의 보증금 2억 7,000만 원을 전부 물어줘야 합니다. 여기에 임차인 B의 보증금 2억 5,000만 원까지 더하면, 낙찰자가 책임져야 할 총액은 다음과 같습니다.

낙찰가 약 2,200만 원 + 보증금 5억 2,000만 원 = 총 5억 4,200만 원

현재 이 오피스텔의 시세가 약 2억 5,000만 원인 것을 감안하면, 낙찰받는 순간 약 3억 원의 손해를 보는 셈입니다. 이것이 바로 전문가가 경고한 '전세 사기' 유형의 함정입니다.

사회초년생 필독! 내 보증금 지키는 3가지 핵심 비법

이 영상은 단순히 위험한 경매 물건을 소개하는 데서 그치지 않고, 특히 사회초년생들이 전세 계약 시 사기를 피할 수 있는 중요한 팁을 알려줍니다.

1. 등기부등본 확인은 기본 중의 기본! 부동산 계약 전 등기부등본을 열람해 '을구'에 은행 대출(근저당)이 있는지 반드시 확인해야 합니다. 만약 집에 빚이 많은 상태에서 경매로 넘어가면, 내 소중한 보증금을 은행보다 후순위로 돌려받게 되어 떼일 위험이 커집니다.

2. 시세와 전세가, 꼭 비교하세요! 집을 보러 갔을 때, 매매 시세에 비해 전세 보증금이 너무 높다면 '깡통전세'일 가능성을 의심해야 합니다. 집값이 하락할 경우 집을 팔아도 보증금을 돌려주지 못하는 상황이 발생할 수 있습니다.

3. 최후의 보루, HUG 안심전세보증보험! 가장 확실한 안전장치입니다. 주택도시보증공사(HUG)의 보증보험에 가입하면, 집주인이 보증금을 돌려주지 못하는 상황이 생겨도 공사가 대신 보증금을 반환해 줍니다. 계약하려는 집이 보증보험 가입이 가능한지 꼭 확인하세요!

결론: 아는 것이 힘이다

부동산 시장, 특히 경매 시장은 겉으로 보이는 가격이 전부가 아닙니다. 그 이면에 숨겨진 권리관계를 파악하지 못하면 돌이킬 수 없는 손해를 볼 수 있습니다.

특히 2021년 이후 강남권 오피스텔 가격이 하락세를 보이고 있는 만큼, 전세 계약을 앞두고 있다면 더욱 꼼꼼하게 따져보고 알아보는 자세가 필요합니다.

오늘 내용이 여러분의 소중한 자산을 지키는 데 조금이나마 도움이 되었기를 바랍니다!

 

 

 

 

 

 

https://www.youtube.com/watch?v=0rfdHa1f3j0